Usucapião Familiar (imóvel)

A Lei n. 12.424, editada em 16 de junho de 2011, trouxe algumas inovações, entre as quais está a modificação no sistema habitacional do “Programa Minha Casa, Minha Vida” e, ainda, a inserção do art. 1.240-A no Código Civil, dando origem a mais uma modalidade de usucapião, intitulada familiar (veja aqui as outras espécies).

O instituto em comento possibilita a aquisição integral da propriedade de imóvel urbano pelo cônjuge ou companheiro(a), se seu litisconsorte abandonou o lar de moradia (e propriedade) do casal.

Ressalta-se, entretanto, que a regra não é tão simplista, porquanto o(a) interessado(a) também deve atender, cumulativamente, a outras condições estampadas no art. 1.240-A do Código Civil, senão vejamos:

"Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m2 (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural."

Nesse sentido, a par do dispositivo suso, é possível perceber claramente quais são os requisitos a serem cumpridos por aquele que pretende usucapir bem imóvel na modalidade "familiar", a saber:

a) prescrição aquisitiva: o prazo é de dois anos, sendo o termo a quo a edição da lei, podendo, assim, ser computada a aquisição do direito a partir de 16/06/2011.

Desse modo, quem vive a situação mencionada no caput, adquiriu direito a usucapir o imóvel em 16/06/2013, oportunidade em que se completaram os dois anos necessários à aquisição (desde que não preterido nenhum outro requisito).

Vejamos como já se posicionou o Tribunal de Justiça de Minas a respeito:

"(...) O prazo de dois anos da prescrição aquisitiva exigido para a usucapião familiar, fundada no abandono do lar de ex-cônjuge - modalidade introduzida no art. 1.240-A do Código Civil -, tem como termo a quo o início da vigência da Lei n. 12.424/11, pois orientação diversa permitiria que, eventualmente, aquele que abandonou o lar perdesse automaticamente a propriedade, em flagrante ofensa ao princípio da segurança jurídica. (..)" in Recurso desprovido. (TJMG - Apelação Cível 1.0702.12.035148-2/001, Relator(a): Des.(a) Eduardo Andrade , 1ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 29/04/2014, publicação da súmula em 08/05/2014) (negritado e sublinhado)

b) continuidade, ausência de oponibilidade e exclusividade sobre o imóvel:

Assim como nas demais espécies de usucapião, o possuidor não poderá ter sofrido nenhuma oposição à posse, isto é, esta deverá ser mansa, pacífica e contínua durante todo o decurso da prescrição aquisitiva.

Quanto à exclusividade sobre o imóvel, é necessário que este sirva de moradia para o(a) próprio(a) interessado(a) e esteja sob sua exclusiva posse, não podendo, pois, ser o imóvel cedido gratuita ou onerosamente a terceiro.

Entre outros aspectos, ainda se pode perguntar: e se o possuidor vier a estabelecer (novo) matrimônio ou (nova) união estável, vindo o(a) novo(a) esposo(a) a morar no imóvel?

Bem, isso ainda é algo discutível. Em virtude de o instituto ainda ser incipiente, não há julgados no Tribunal de Justiça Mineiro com tal especificidade sobre esse requisito.

c) propriedade imobiliária única: o requerente deverá demonstrar a inexistência de propriedade de qualquer outro imóvel, seja urbano ou rural, assim como acontece na usucapião[1] urbana e rural, ambas na modalidade especial.

d) área do imóvel: conforme claramente demonstrado no caput do dispositivo, o imóvel usucapiendo não poderá ultrapassar a área total de 250m2. Uma vez não cumprido este requisito, legalmente necessário, o pleito estará fadado à improcedência.

e) localização do imóvel: o instituto em comento poderá ser utilizado para usucapir bem imóvel urbano, conforme especificado no caput. Entendemos que se a lei especifica a qualidade de urbano do imóvel, não poderá ser utilizado face ao bem rural, ainda que destinado a moradia da família.

Consoante mencionado alhures, em virtude do instituto vir figurando no judiciário a partir de meados de junho de 2013, é preciso atenção quanto à prática.

O que se pretende na demanda respectiva é a aquisição de propriedade, logo, a ação tem caráter patrimonial, devendo ser proposta perante uma vara cível.

Sobre isso, temos o seguinte julgado:

AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE DIVÓRCIO - RECONVENÇÃO - USUCAPIÃO FAMILIAR - ART. 1240-A DO CC/02 - COMPETÊNCIA PARA JULGAMENTO - DIREITO REAL - COMPETÊNCIA DA VARA CÍVEL - DECISÃO MANTIDA. Na usucapião familiar, prevista art. 1240-A do CC/02, a existência de instituição familiar, seja o casamento ou a união estável, é apenas um dos requisitos necessários para a sua constituição A questão de fundo nela contida refere-se a constituição de domínio sobre imóvel, constituindo-se, portanto, ação de cunho patrimonial. Tendo em vista que a usucapião familiar não se refere a estado de pessoas, mas sim a aquisição originária de propriedade imobiliária, cujos efeitos poderão atingir terceiros, a competência para seu julgamento é dos Juízes da Vara Cível, e não da Vara de Família. (TJMG - Agravo de Instrumento-Cv 1.0024.13.206443-7/001, Relator(a): Des.(a) Afrânio Vilela , 2ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 11/03/2014, publicação da súmula em 21/03/2014)

Feita a demonstração dos requisitos necessários à usucapião familiar, observa-se que o objetivo do legislador, ao instituí-la, foi o de proteger a unidade familiar frente ao abandono de um dos consortes do casal. Vemos, assim, uma sutil e justa retomada de disposição semelhante ao que previa o Código Civil de 1916, segundo o qual o listisconsorte que saía de casa perdia direitos.

Na usucapião familiar, entretanto, o litisconsorte que quiser "sair de casa" tem essa faculdade, até porque o critério é o "abandono" do lar, o que subtende o desconhecimento da localização da pessoa que deixou o lar e não mais reclamou o bem.

Portanto, fiquem atentos: na dúvida, uma vez obedecidos os critérios dessa modalidade de usucapião, é melhor fazer o divórcio, ou acordo sobre o bem imóvel, antes de ultrapassados dois anos.

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[1] Usucapião é um substantivo comum de dois gêneros segundo o Vocabulário Ortográfico da Língua Portuguesa – VOLP. Portanto, pode-se dizer a usucapião ou o usucapião. Veja em http://www.academia.org.br/abl/cgi/cgilua.exe/sys/start.htm?sid=23